家づくり
役所調査
今回のテーマは住宅の申請をする際に必要な『役所調査』についてです！
『役所調査』とは、建設予定の土地にかけられる制限とは何かを役所で確認することです。
どんな調査を行っているか、そして住宅を建てるにはどんな制限がかかってくるのか、
今回は特に注意が必要な項目をお伝えしていきます！
目次
1.用途地域・容積率・建蔽率（けんぺいりつ）確認
2.防火地域・準防火地域・法第22条指定区域の確認
3.道路区分の確認
4.上下水道の確認
| 1.用途地域・容積率・建蔽率（けんぺいりつ）確認 |
住宅を建築する際には、用途地域、容積率、そして建蔽率（けんぺいりつ）の3つの要素を正確に理解し、適用することが非常に重要です。これらは、住宅の設計や建築計画における基本的な制限事項であり、役所調査によって確認されるべき主要な項目です。
▼用途地域
用途地域とは、土地がどのような目的で使用されるべきかを定めた区分です。この区分によって、建物の種類や大きさに制限がかけられます。
例えば、一定の高さ以上の建物を建築することが禁止されている地域や、住宅の建築自体が許可されていない地域もあります。全国で大きく13のエリアに分けられているため、ご自身の土地がどの用途地域に該当するのかを役所で調査することが必須です。
役所調査では、お客様の土地がどの地域に該当するかを役所で確認し、用途地域の制限に違反していないかを調査します。
また地域ごとに敷地に建てられる最大の容積率、建蔽率も定められています。
▼容積率
敷地の面積に対する延べ床面積の割合のことを指します。
この割合は、その地域の用途地域によって定められており、土地の効率的な使用を促進しつつ、過密な開発を防ぐ目的があります。容積率を超える建築計画は許可されないため、設計段階でこの数値をしっかり確認することが重要です。
▼建蔽率
敷地の面積に対する建築面積（建物を上から見た場合の面積）の割合のことを指します。
これは、建物が敷地をどれだけ占めているかを示す数値であり、光や風の流れ、プライバシーの確保など、生活環境の質を守るために設けられた制限です。建蔽率を超える計画は認められないため、こちらも設計前に確認が必要です。
せっかく素敵な図面ができても、この容積率、建蔽率がオーバーしていては建築することができません。
そのため役所に行って、正確な数値を確認する必要があります。
現在は役所のホームページでも用途地域が確認できるので、自分がどの地域に該当するか気になる方はぜひ調べてみてください！
| 2.防火地域・準防火地域・法第22条指定区域の確認 |
防火地域、準防火地域、法第22条指定区域に関する規制は、市街地における火災のリスクを最小限に抑えるために設けられています。これらの区域では、火災が発生した場合の延焼を防ぐために、建築物に対する特定の制限が課されます。これには、燃えにくい材料の使用や建築構造に関する規定が含まれます。これらの規制の詳細は以下の通りです。
こちらも役所で確認し、住宅に使う材料などを決めていきます。
▼防火地域
防火地域では、建築物に対して最も厳しい制限が課されます。この地域では、建築物の外壁や屋根などに燃えにくい材料を使用することが義務付けられています。火災時の延焼リスクを減らすために十分な空間を確保する必要があります。
▼準防火地域
準防火地域では、防火地域ほど厳しい制限はありませんが、それでも燃えにくい材料の使用など一定の規制があります。防火地域と比較すると柔軟性がありますが、依然として火災のリスクを考慮した設計が求められます。
▼法第22条指定区域
法第22条指定区域は、火災の延焼を防ぐために特に設定された区域で、建築物の構造や材料に関する特定の規制が適用されます。この区域内での建築には、防火地域や準防火地域と同様、またはそれに準じた規制が課される場合があります。
これらの区域での建築を計画する際には、事前に役所での確認が重要です。具体的な制限内容や適用される規制を正確に理解することで、計画段階での誤りを避け、適切な材料選択や設計変更を行うことができます。また、防火地域や準防火地域内での建築は、一般的な住宅地よりも高いレベルの安全性が求められるため、設計や建築にあたっては専門的な知識が必要となることがあります。
住宅を建てるためには、これらの規制を遵守する必要があります。適切な準備と計画により、安全で快適な住環境を実現することができます。
| 3.道路区分の確認 |
敷地と接道している道路の区分を調査します。道路区分によって、建築に関する規制や条件が異なり、これが直接的に敷地の利用可能性や建築計画に影響を与える場合があります。
▼国道
国が管理する主要な道路。国道沿いの敷地では、景観や交通の流れを考慮した建築規制が設けられる場合があります。
▼県道
都道府県が管理する地域の主要な道路。国道同様、規制が適用されることがあります。
▼市道・町道
市町村が管理する地域内の道路。地域によっては、建築可能な建物の高さや敷地へのアクセス方法に特別な要件が設けられることがあります。
▼私道
個人または特定の集団が所有し、管理する道路。私道に面している場合、道路利用に関する権利や制限を確認する必要があります。
上記のほか、敷地に影響を及ぼす可能性のある制限として以下のものがあります。
▼セットバック
道路拡張の可能性を考慮して、敷地から一定の距離を空けて建築する必要がある場合があります。これはセットバックと呼ばれ、敷地の利用可能面積を縮小させる可能性があります。
▼道路幅員
道路の幅が一定の基準未満の場合、建築可能な建物の大きさや高さに制限がかけられることがあります。
▼視界確保
交差点に近い敷地では、交通事故防止のために視界を確保する必要がある場合があり、建築物の配置や高さに制限が設けられることがあります。
これらの制限は、安全な交通の流れを確保し、良好な生活環境を維持するために設けられています。そのため、住宅建築を計画する際には、役所で道路区分及びそれに関連する規制や条件を事前に確認することが不可欠です。しっかり行っておくことで、計画の修正が必要になるリスクを最小限に抑えることができます。
| 4.上下水道の確認 |
敷地に上下水道の配管があるかを確認します。上水道は清潔な水を供給し、下水道は生活排水を適切に処理するために必要なインフラです。これらの設備が敷地内に既に存在するか、あるいは新たに設置する必要があるかを確認することは、住宅の建設とその後の生活に直接影響します。
1. 上下水道の配管確認
まず、敷地内に上下水道の配管が存在するかを調査します。もし配管が存在しない場合、近隣の公共上下水道から新たに配管を引き込む必要があります。この作業は専門的な技術を必要とし、コストも発生するため、計画の初期段階で確認しておくことが重要です。
2. 配管引き込み位置の確認
次に、新たに配管を引き込む場合、どこから配管を引き込むことが可能かを確認します。これは、配管のルートや敷地内での配置を計画するために必要な情報です。
3. 浄化槽設置の確認
一部の地域では、公共下水道が整備されておらず、個別の浄化槽を設置する必要があります。このような場合、浄化槽の設置場所や規模、維持管理の方法などを検討する必要があります。
これらの調査は、住宅建築の計画段階で行うべき重要な作業です。適切な水道・排水設備の計画と設置は、快適で衛生的な生活環境を実現するために不可欠です。
以上が役所調査で主に重要な確認項目になります！
住宅を建てるには様々な制限があり、私たちはその制限の中で住宅設計を行っています。
なかなかお客様自身が触れることはないと思いますが、建築にはこういった一面もあるということが伝わっていたら幸いです。
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吉村 亮祐
2級建築士。住宅省エネルギー設計技術講習。省エネ建築診断士。ライティングコーディネーター。
2015年入社。設計提案部所属。
図面や土地提案、住宅ローン等、お家づくりにおけるお客様のトータルサポートを行う。
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